与其挤破头和别人抢房,学学别人是怎么套现房屋净值来扩建房屋!四舍五入相当于买了套房~

9 个月前
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时事新闻
 

随着房价上涨以及较低的房贷利率,越来越多屋主从房屋净值中“套现”。根据 Freddie Mac 的数据,2021年第一季度套现的房屋净值大约达到了496亿美元,较前一年提高了80%,创下了自2007年以来的最高记录。

居住在休士顿地区的 Jenny Puls 最近一年一直在看房,因为她的家庭新添了一名家庭成员,所以她想换一套大一点的房子。但是鉴于房地产市场过热,她最终放弃买房,而是在她原本住的房子加盖一层二楼。

Jenny 表示,她的房子已经从10年前的$220,000涨到了现在的$645,000。为了扩建房子(2个房间、一个客厅、一个厨房),她通过 cash-out refinance,以3%的房贷利率重新贷款$500,000,30年期,其中提现了$336,000用来翻新房屋。不过,这让她每个月的月供直接翻倍,另外她还要额外自掏腰包$40,000来翻新,但是 Jenny 表示,总的来说,翻新还是比买房更适合她家的情况。

如果你也和 Jenny 一样不想买房,打算直接利用房屋净值贷款来扩建房屋的话,以下为几点需要你提前考虑的 ⬇️

你有多少房屋净值可以提现?

一般来说,贷款公司允许贷款至高80%的房屋净值。举个例子,假设你以$250,000买了套房子,首付20%,期间已经陆陆续续还款$50,000。不久后,房价涨到了$650,000,那么此时你可以办理重贷 refinance,贷款金额可以到$520,000,其中$370,000是可以提现的。

打算提现多少房屋净值其实完全取决于个人的财务状况。如果你的工作够好够稳定,那可以多贷一些,用于投资,比如进行房屋翻新项目,再次提高房屋净值。

在2008年次贷危机之前,太多人利用了飞涨的房屋净值进行套现贷款,以至于后来房价崩盘时,屋主揹负的贷款比房子本身的价值还高。所以,选择房屋净值贷款时一定要确保自己偿还得起后续的月供,以及为经济低迷期做好退路。

注意税务问题以及房屋增值

如果你打算用房屋净值贷款的钱来翻新房屋,那最好确保翻新的项目可以给你的房屋增值。斥巨资购买一些豪华的建材其实没有必要,还不如把厨房和浴室翻新得更现代化值钱。

如果你不打算把房屋净值贷款的资金用于房屋翻新,那么你就不符合房贷利率税收抵免的福利。如果你把资金用于商业,那么你也许可以享受到其它税收福利。所以,建议在办理房屋净值贷款之前也和会计师聊聊税务问题。

💡 同场加映 >>> 《小孩学费、重新装潢、投资房地产,利用房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 把房子价值转成现金出来》

理解 cash-out refinance 和 HELOC 两种房屋净值贷款的不同

Cash-out refinance 的意思是,你将你原本的房贷替换成一个新的贷款,同时提现你部分房屋净值,即最后你的新贷款总金额比原本贷款的数额要大。根据 Fannie Mae 的限制,Cash-out refinance 的金额在$548,250以内的话,30年期贷款的利率大约是3.25%-3.75%,若贷款金额高于$548,250,那么利率会更高。

HELOC 的意思是房屋净值信贷额度,使用的方式类似信用卡。通过 HELOC,你的房子将作为抵押,你不会一次性拿到大笔的钱,你拿到的是一个信贷额度,之后花多少还多少,但是利率是浮动的。HELOC 的贷款利率一般是接近4%,成本费为贷款总金额的2%。

软件工程师 Doug Henning 15年前申请了 HELOC 来帮助支付其女儿的婚礼费用,但他仅仅只花了一部分信贷额度。之后,他在2019年使用 cash-out refinance 偿还了 HELOC 和几张信用卡。在2020年,贷款利率大幅降低时,他又再次申请了 refinance,使得贷款利率从4.5%降至2.75%。

Henning 表示,「对我来说,只要了解了其中的游戏规则,善于利用就行。」

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责任编辑:  
来源:  Wall Street Journal
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