办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利
经济在疫情期间大受影响，少部份仍然表现良好的行业中，房贷是其中之一。房贷银行家协会（Mortgage Bankers Association）表示，创新低的房贷利率正推动许多人进行再融资。到 2020 年，住房市场有望获得 2 万亿美元的重新贷款（refinance），仅次于 2003 年。但从12月1日开始，重贷可能会使房主花费更多。房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）将对重贷收取新的、竞争激烈的“不利市场费用”。
房利美和房地美为大约一半的房贷提供担保，它们不直接向借款人提供房贷，而是从贷款人那里购买房贷，然后为投资者重新打包以供投资者使用。新的费用将向贷方收取，并要求他们额外支付贷款金额的 0.5%，作为一次性支付贷款总额的费用。根据抵押贷款银行家协会的数据，平均房贷金额约为 1,400 美元。但是，由于贷款人预计将分摊成本，屋主们可能会感受到这笔费用。
MBA 首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，无论是贷款前期还是贷款期限内，都必须支付。他估计，增加的成本将导致重贷比购买贷款高出 10 至 15 个基点。抵押贷款数据公司 Black knight 表示，近 2,000 万屋主可能从目前利率的重贷中受益。这包括依现在利率重贷每月至少能省下 400 美元的 450 万名屋主；以及每月能节省 500 美元或更多的 270 万名屋主。
房利美和房地美认为，这笔费用不会导致房主房贷的成本上升，因为重贷通常会降低还款额。他们说，对于平均重贷利率来说，屋主可以估计每月可减少约 15 美元。并表示，重贷的屋主以前每月可节省 133 美元，现在平均每月可节省 118 美元。最初该费用本应于 9 月 1 日生效，但在行业和政治反弹之后，监管房地美和房利美的监管机构联邦住房金融局宣布，将推迟到 12 月 1 日实施该费用。该机构还补充说，余额低于 125,000 美元的贷款将免除这笔费用，以及可负担的重贷产品 Home Ready 和 Home Possible。
巨额贷款或规模太大而无法由房利美和房地美购买或担保的贷款，虽然这些贷款的利率较高，但并没有直接影响。获得 FHA、VA、USDA Rural 或其他不符合房利美或房地美标准贷款的借款人也无需缴纳费用。通过向发起银行或网上银行重贷或出售给私人投资者，而不是出售给房利美或房地美，可以避免这笔费用；但这类贷款往往具有较高的利率。
今年房贷利率屡屡创下历史新低。房地美表示，30 年期固定房贷利率从 3 月中旬的 3.65% 跌至 11 月中旬的 2.27%，为今年第 13 个历史低点。FHFA 表示，这笔新增的费用是必要的，因为它需要支付房地美和房利美 19 亿美元相关损失。具体来说，企业在疫情大流行期间为保护租房者及借款人而采取的行动，包括提供忍耐计划、以忍耐方式购买贷款、修改房贷条款以减少每月还款费用及简化还款等，据保守估计，这些行动至少要花费 60 亿美元。目前 FHFA 预计，由于丧失抵押品赎回权而导致的 10 亿美元的暂停房贷损失；以及因服务业者提供的赔偿金和其他 10 亿美元的补偿费用，将造成 40 亿美元的贷款损失。
来源: CNN
