你是否仍在犹豫要不要把老房子租出去买新房？这其中的规则和细节务必要留意

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你可能正在发愁，要不要把现在住的房子租出去？弄清楚这其中的税收影响、是否符合资格甚至你对房子的依恋程度，都是至关重要的。据伊利诺伊州Schaumburg的房产经纪人说，如果你从未做过房东，成为一名房东可能会让你感到害怕。“把房子租出去肯定有利有弊，我也经历过，但当时我并没有意识到这其中的起起落落，情况真的取决于你的房价和你付的钱”。

“拥有投资性房产的部分好处是，你可以把所有的装修和维护费用一笔勾销。但当你卖掉它时，随着价值增加，你必须为所有的利润支付增值税，这可能是一笔很大的开支，特别是如果你在房价大幅上涨的时候买了一套房子”。

比如，假设你花了$10万买房子，现在它值$20万，你决定租住几年。然而你厌倦了当房东，所以决定把房子放在市场上出售。“这增值的$10万就成了应税的钱。但如果你还住在里面的时候就把房子卖掉了，那$10万就是免税的，这就是最大的区别”。

另一方面，如果你花了$20万买房子，现在它仍然值$20万，那这其中就没有增值税的问题了。如果你打算购买第二套房子，将它作为投资可能是个好主意。

租房买房的借贷规则

贷款机构将对房主把主要住宅转为租赁房产实施某些规定，他们需要确保你能应付两套房子，特别是如果你没有做房东的经验。首先，你要看看在没有租金收入的帮助下，你是否有资格在现有债务的基础上申请新的房贷。如果可以，你就不需要额外的文书工作来核实你的房子未来的租金是多少。

但让我们假设你需要这笔收入才能有资格购买新房。你需要申请Fannie Mae Form 1007，这是一个单户可比租金表。就像一种评估，但只是租金收入而不是房屋价值。这份表格将由持证的评估师填写，可由贷方订购。这份文档会将你的家与所在地区类似的出租屋作比较，估计你每月能赚到的租金。

除了贷款的要求外，1007还可以让你知道你可以收取多少租金。你在储蓄、退休和投资帐户中需要的钱数取决于你要搬走的房子的贷款，以及你拥有的融资房产的数量。

在银行或投资帐户中，你需要有：

1-4融资房产：所有房贷未付余额的2%

5-6融资房产:所有房贷未付余额的4%

7-10融资房产:所有房贷未付余额的6%

记住，新房产不能算作融资房产之一，根据这个定义，大多数将自己的房子出租然后购买新房的买家将只有一套融资房产。比如，你准备把现在住的房子出租出去，你有$20万的房贷。贷方会要求你有$4,000的可用资金作为“准备金”，你的贷款人也会提供1007表格，以确定预估的租金。如果你不需要当前房屋的租金收入来申请新贷款，你可以跳过这些要求。

专业人士建议，可以找当地的房地产经纪人来交流一下，那个人会知道租赁市场是否强劲，你每个月能拿多少钱以及如何成为一个房东。此外，在成为新房东之前，可以联系你的会计师，了解所有可能影响你的新税法的消息，以及你的财产税可能是多少。

还有很多人没有考虑到的一点就是，多老房子的感情。“这所房子就是你的家，你的孩子在那里长大，它或许陪伴了你很多年。几年后，当这些房客搬走的时候，你会发现他们并没有小心的照料你的家，地毯上有污渍，墙上有划痕。对这所房子的感情是很难克服的，但如果你只是买一套投资性的房产，那么严格来说这就是一个数字游戏了，也就没有这些问题了”。

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