别只盯着房价！手把手教你如何算清自家房屋净值的「真相」

你上次坐下来算算自己房子的净值是什么时候？是不是已经有一段时间了？还是你根本就没真正想过你的房屋净值有多少？

如果你没有，那其实很正常。但有意思的是，每当房地产市场成为新闻的热点时，人们就开始心急，好像未来的财富已经到手，开始把房屋净值当作已经是手头的现金。

房屋净值是什么？

房屋净值，严格说来，是指你的房子在还清所有对它的债务后剩下的价值。如果你有房贷，那你房子的净值就是房子的价值减去你欠银行的钱。但看房屋净值就像看电影的一个镜头，只是那一刻的情况。你今天的房屋净值和明天可能就不一样了，而且没人能保证它会增长。

关于房屋净值，还有几件重要的事情要知道。

净值可能涨可能跌

要明白，净值不是一成不变的，它肯定不是只会增加。以2007年房地产市场崩盘为例。

那时候我做了九年的房产经纪，这是我职业生涯中第一次痛感到房屋净值不是固定的，也不保证会逐年累加。我们都学到了“负债”和“水下抵押”这些术语，那时候对我们来说真不好受，这两个术语都是指房屋净值为负，即房贷超过了房产的价值。

再说说2020年和2021年，对那些在疫情前买房的人来说，他们的房屋净值大幅上升，即使之后几年的增长只有不到3%，但没有任何保证说未来房屋净值不会下降，尤其是如果出现广泛的支付能力危机。

你的房屋净值只是在某个特定时间点上，你的房子市场价值与你对它的债务（比如房贷）之间的差额。

美国中位数房价五年变化

其他房子的净值也差不多以相同的速度增长

最近市场上涨的有趣之处在于，很多人开始考虑如果卖房能拿到多少净值。比如说，如果你在2018年12月买的中等价格房子，到2023年12月卖掉，你会看到44.91%的市场增值，加上你自己分期付款减少的部分。

这乍一看是一大笔钱。但如果你打算换个差不多的房子，你真正增加的净值只是你还掉贷款的那部分。其余的都差不多。你得到的净值增加并不是凭空得来，是因为所有其他房子的净值也增加了。真正兑现这些新增净值的唯一方式是搬到一个成本更低的地区或缩小规模，虽然很多人选择这么做，但这并不意味着你在生活中的地位有所提升。

如果你换了更好的房子，你的净值可能还是那么多，但可能会面临更高的贷款利率和更高的月供。

充其量，这只是个平行移动。这就是尽管房屋净值大幅增加，很多人仍然选择不卖房的原因。

房屋净值有什么用？

在你忙于还房贷、一点点积累净值的时候，房屋净值的用处其实有限。如果你想做些装修或升级，可能会增加你家的价值并在此过程中增加额外的净值，那么房屋净值贷款或房屋净值信用额度（HELOC）可以让你利用已经创建或通过市场增长得到的净值，轻松支付这些升级费用。

一旦你还清了房贷，还有可能为下一代创造财富。当你的孩子继承你的房子时，那对他们来说是你辛勤工作的真正回报。毕竟，他们没出一分钱就得到了你赚到的所有净值。这可以帮助他们以更少的钱踏上房产梯子，或让他们无需支付房贷，从而有更多资金投资于其他事项，比如投资帐户或401(k)。

房屋净值并不总是人们想像中的那样，但它也不是无关紧要的。它并不直接创造财富，但能让长期积累财富成为可能。你总得住在某处，为什么不让这个地方为你的未来做点贡献呢？

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