如果你过去几年刚办了房贷，可能正盯着利率想，是不是该趁着利率低换个更便宜的？不过，房贷再融资可不只是看利率高低，还有不少细节要考虑。
1. 2025年的房贷利率会继续下降吗？
疫情后，联邦基金利率上调曾推高了房贷利率，2023年10月甚至冲破了8%。但之后利率一路回落，2025年8月初，平均30年固定房贷利率已降至7%以下。
房贷利率通常跟10年期美债收益率挂钩，而疫情以来，两者之间的利差从疫情前的平均1.7%，一度扩大到3%，如今又有所缩小。First American副首席经济学家Odeta Kushi预计，到2025年底利率会温和下降，原因之一是利差进一步缩小，美联储的政策前景也更明确。
不过，William Raveis Mortgage的副总裁Melissa Cohn提醒大家，通胀和川普政府在关税、驱逐移民、减税上的不确定性，也可能让利率保持在较高水平。
2. 连环再融资会回归吗？
过去几年，不少人接受了7.5%～8%的高房贷利率，想着以后降了再换。如果利率持续走低，一些人可能会多次再融资。
但要注意的是，每次再融资都有结算成本，一般是贷款成交后的至少6个月才能再做。而且，不同州的再融资成本差别很大，比如纽约州费用高，借款人就不太可能频繁操作。
3. 再融资什么时候能省钱？
用房贷再融资回本计算器，就可以算出多久能收回成本。假设一个借款人有30年的固定利率贷款，他打算在5年后进行30年的再融资，结算成本为$7,000美元。
原贷款额：$350,000
当前利率：7.85%
当前月供：$2,532
再融资后的利率：6.75%
再融资后的月供：$2,155
回本周期：19个月
每月省下：$377
💡注意：例子中的月供只包括贷款本金和利息，不包括税金、保险或其他费用。利率低有时费用高，反之亦然，所以一定要货比三家，看利率和费用的综合结果。
4. 用更高的利率再融资可行吗？
再融资的主要目的是获得较低的利率和省钱。但这并不意味着你不能在利率较高的时期进行再融资，一些借款人会因为离婚或意外账单等情况而去进行再融资。
比如，你的房屋净值很高，你就可以做一个“现金再融资Cash-out Refinance”，用差额支付医疗费、房屋维修等。虽然成本比普通再融资高，但通常比信用卡或住房改善贷款更便宜。
再融资的另一个原因是获得成本更低的贷款。比如之前用了FHA贷款（低首付、适合信用分不高的），但要交高额房贷保险。现在信用和财务状况更好，可以换成常规贷款，以此来节省长期成本。
5. 2025年应该再融资吗？
大多数美国人的房贷利率都低于5%，所以对他们来说，再融资目前没什么吸引力。但如果能明显降低月供，或者需要从房产净值套现，可以考虑再融资。如果相信利率还会继续降，可以先观望。
就像Melissa Cohn所说的，“除了看利率差，还有很多因素要一起考虑”。
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来源: bankrate.com
