非常抱歉的是，失业是不能办房贷的，但是如果只是短期的失业，那么找到工作之后还是可以办理贷款的，尤其是找到一份好工作（strong offer）。
通常贷款公司都会审核贷款人过去两年是否有稳定的收入，同时评估贷款人未来三年的收入情况。贷款人在申请房贷时需要提供的材料有：
• 工资单（Paycheck stubs）
• 过去两年的 W2 表格
• 如果是自雇者，需提供过去两年的报税
• 可能还需要银行存款证明（bank statements）
*** 即使贷款人近期刚失业、存款足够用于支付首付、同时也在领失业金，这样也是不能办理贷款的，因为贷款公司无法预测贷款人未来的收入情况，而且失业金上限是领6个月而已。
度过失业期，买房有什么特别要求吗？
如前文，申请贷款需要提供两年的工作历史，现在有个好消息是，假如贷款人失业了一段时间出现空档期，那么恢复工作后也不必等到满2年工作历史才能贷款买房。
失业后需不需要等2年买房取决于以下因素：
• 贷款人从失业到重新工作的间隔期有多长？
• 贷款人在失业期间是否有其它副业？其它收入来源？
• 失业期间，贷款人如何处理个人债务？是否有拖欠行为？
• 贷款人的个人信贷记录是否有延迟还款和违约行为？
• 首付高低？
有失业记录，如何快速通过贷款审核？
1. 递交共同借款人（co-borrower）
如果贷款申请包含共同借款人，那么更容易通过贷款。贷款公司将会评估共同贷款人的收入、负债比例、信贷报告、信用分数等等，来衡量是否能支付月供。
另一个方法是选择 non-occupant co-signor（非居住者共同签署人）。共同签署人无法弥补贷款人个人信用记录的不良，但是可以弥补贷款人失业收入出现空白的问题。
2. 提供工作录取信（offer letter）
如果贷款人目前还在失业，但是已经拿到了 offer letter，只是还没开始工作，那么可以凭此提前办理贷款。
通常贷款公司对 offer letter 的要求如下：
• 不得是条件录取，即 offer 还有待 clear background check
• 开始工作日期在贷款 closing 的90天之内
• Offer 需有新雇主的签字，标明开始日期以及薪资
对贷款人的要求：
• 证明买的房子是主要住房（primary residence）
• 证明购买的房屋是独立的 single-family residence，townhome，condo，或者 Planned Unit Development。
• 证明在贷款 closing 之后到正式开始工作的空档期能够支付月供等贷款相关费用
3. 支付更多的首付
一些贷款人明白，没有就业不一定意味着借款人无法支付每月的抵押贷款。如果有存款或投资资产，并且能够支付一笔可观的首付款，以减轻贷款人对您没有收入的担忧，您可能会被批准，只要您的信用历史和信用分数足够好。
越大额的首付意味着更低的房贷利率，以及更少房贷，所以贷款人也就更有信心您能支付月付，即使您目前可能处于失业状态。
4. 选择不需要收入证明的贷款
无收入核实的住房贷款是一种非符合资格的抵押贷款类型（nonqualifying mortgage）。通常，这种贷款的利率比符合资格的贷款更高，但如果您是自雇或季节性工作，则更容易获得批准。
失业后还可以 Refinance 吗？
失业后办 refinance 的要求和如上所述的贷款要求是一样的。如果贷款人原本的贷款是房地美或房利美支持的传统贷款（conventional loan），那么失业后申请 refinance 需要提供 offer letter 以及未来收入的证明。
*** 由政府支持的 Streamline Refinancing 就不需要重新验证个人工作历史和收入情况。所以如果贷款人失业了、没有拿到新的工作 offer，但又想办 refinance 的话，可以试着找找 Streamline Refinancing。
升息影响房贷，重贷 Refinance 调整还款期精算利率，减轻还款压力
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
