房价创新高、房屋抢破头！美国这20个都会区住房库存比2020年底减少40%以上

A^-

A⁺

虽然很难预测市场可能走向何方，但波动不仅是预期的，而且被认为是房地产投资的正常部份。对于不可预测的房地产市场，没有比去年的趋势更好的例子了。整个 2021 年，买家和投资者都急于利用创纪录的低房贷利率，随着越来越多的买家进入市场，竞争加剧，房价从威斯康星州农村至曼哈顿都在飙升。在某些情况下，价格环比上涨了两位数的百分比。到 2021 年底，全国房价平均同比增长 19%；这些较高的价格使许多中低收入买家难以竞争。

而且去年变化的不仅仅是房价。整个 2021 年，可用房屋库存率也大幅波动，因为房屋在全国范围内以惊人的速度出售。到 2021 年 12 月房地产数据显示，除佛罗里达州 Cape Coral 外，所有都会区的房屋库存都减少了一年。房地产平台 ZeroDown 分析了 Redfin 数据中心的住房市场统计数据，以了解过去一年中不同都会区的住房库存变化。下面列出了 2020 年 12 月至 2021 年 12 月期间待售库存变化最大的前 20 个都会区，以及自 2021 年 7 月以来的百分比变化。还包括 2021 年 12 月的其他统计数据，例如：销售价格中位数和当月在都会区中售出的房屋数量。统计中未包括待售房屋少于 1,000 间的都会区，以便更好的比较不同人口都会区的库存。以下是去年美国住房库存大量变化的 20 个都会区。

#20. Hartford（康涅狄格州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：1,795 间（比 2020 年 12 月减少 39.3%）

— 比 2021 年 7 月减少 50.1%

–2021年12月售出的房屋：1,646

– 售出房屋的销售价格中位数：$275,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：44

康涅狄格州 Hartford 的住房库存明显低于一年前的水平，这主要是由于房主留在这个城市自己的房屋中。与全国其他市场一样，当房贷利率在疫情初期下降时， Hartford 的房屋库存已经大大耗尽。然而，与其他一些市场不同，许多居民没有因为价格上涨和高需求而选择出售房屋。相反的，他们留在现在的家中，并对他们的房产进行维修、改造和更新；这导致这个城市的房屋库存在过去一年中下降。

#19. Nassau County（纽约州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：3,962 间（比 2020 年 12 月减少 39.6%）

— 比 2021 年 7 月减少 45.5%

–2021 年 12 月售出的房屋：2,965 套

– 售出房屋的销售中位数：$575,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：33

纽约州 Nassau County 待售住房库存率低的原因有很多，其中最重要的是去年买家需求的迅速上升。随着东海岸房屋库存的枯竭和价格飙升，买家转向 Nassau County 等地区（这是纽约市以东长岛的一部份），以获得更实惠，更广泛的房屋库存。这导致当地库存迅速枯竭，缺乏可用的租赁单位，再加上新建筑的滞后，只会加剧这个问题。本来可以赚取出售房产利润的房主发现他们无处可去，因为他们无力在长岛的其他地方购买房子。反过来，许多房主选择不出售他们的房屋，导致 Nassau County 的住房库存在去年达到更低的数字。

#18. 迈阿密

– 2021 年 12 月待售房屋库存：8,408 间（比 2020 年 12 月减少 40.3%）

— 比 2021 年 7 月减少 28.4%

–2021 年 12 月售出的房屋：3,275

– 售出房屋的销售中位数：$440,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：56

新建筑迟缓和买家需求的结合导致迈阿密的待售住房库存比去年大幅下降。迈阿密一直是美国最热门的市场之一，但当房贷利率在 2021 年初下降时，它成为买家和投资者更大的热点。此外，迈阿密和佛罗里达州南部的建筑商未能跟上买家需求的上升，这将库存水平推低。除此之外，由于缺乏租赁单位或经济适用房，迈阿密目前的房主正在保留自己的房产。低住房库存的问题可能会在未来一段时间内持续下去，就像去年一样。

#17. 拉斯维加斯

–2021 年 12 月待售房屋库存：4,009 间（比 2020 年 12 月减少 40.4%）

— 比 2021 年 7 月减少 34.5%

–2021 年 12 月售出的房屋：3,896

– 售出房屋的中位数销售价格：$399,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：29

最近的房屋建筑数量没有跟上拉斯维加斯需求的步伐——但这只是这个城市的房屋库存在过去一年中大幅下降的原因之一。拉斯维加斯的房地产市场被认为是全国风险最高的市场之一，因为专家预测疫情将严重打击内华达州南部的旅游业和酒店业。相反的，随着当地和外地买家涌向该地区，寻找廉价房贷的好交易时，住房库存迅速耗尽。当竞争导致房价飙升时，许多房主选择保留他们的房产而不是出售它们。

#16.波士顿

–2021 年 12 月待售房屋库存：2,705 间（比 2020 年 12 月减少 44.1%）

— 比 2021 年 7 月减少 60.6%

–2021 年 12 月售出的房屋：4,661

– 售出房屋的销售中位数：$619,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：21

去年波士顿住房库存严重下降的原因有很多，包括 1980 年代和 90 年代的严格许可和分区规定，导致开发商缺乏可用土地。这类问题使波士顿的新房建设率保持在较低水平，需求远远超过了市场上增加的新房。在疫情开始时，该地区的现有住房库存基本上已经被买家耗尽，但需求仍然很高。波士顿买家在整个 2021 年继续以疯狂的速度购买房屋，这有助于大幅推高房价。高昂的房价阻止了波士顿的房主将房屋挂牌出售，因为购房和租金都很昂贵且难以获得。

#15. Port St. Lucie（佛罗里达州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：1,526 间（比 2020 年 12 月减少 44.1%）

— 比 2021 年 7 月减少 19.9%

–2021 年 12 月售出的房屋：1,139

– 售出房屋的中位数销售价格：$345,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：37

佛罗里达州 Port St. Lucie 市的新居民在 2021 年大幅增加，随着这些新居民的出现，住房库存迅速下降。去年搬到迈阿密以北约 110 英里 Port St. Lucie 的新居民迅速抢购了可用的住房库存，同时利用了创纪录的低房贷利率。然而，该市的新建筑率跟不上需求的步伐，这代表着待售住房库存在整个 2021 年大幅下降。而且与全国其他城市一样，房价上涨使房主难以在竞争激烈的市场中出售房屋并购买另一间房屋；高房价一直是抑制库存量的一个重要因素。

#14. 达拉斯

– 2021 年 12 月待售房屋库存：4,455 间（比 2020 年 12 月减少 44.3%）

— 比 2021 年 7 月减少 52.6%

–2021 年 12 月售出的房屋：5,807

– 售出房屋的销售中位数：$385,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：21

达拉斯的开发商没有建造足够的新建筑住房来满足需求，这在很大程度上导致了去年待售库存的下降。虽然建筑商一直在推动在达拉斯开发更多的住房，但工作力短缺和供应链问题使得很难满足这个德州北部城市的需求。这些不断上涨的成本也使建筑商难以在新建筑住房上实现收支平衡或获利，这加剧了达拉斯整个 2021 年待售库存的滞后。再加上该市的高租金和购买价格，使许多房主无法在 2021 年在该地区出售房屋。然而买家的需求仍在继续，这导致达拉斯的房屋库存在去年进一步枯竭。

#13. Bridgeport （康涅狄格州）

– 2021 年 12 月待售房屋库存：1,899 间（比 2020 年 12 月减少 44.9%）

— 比 2021 年 7 月减少 55.0%

–2021 年 12 月售出的房屋：1,319

– 已售房屋销售价格中位数：$495,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：57

建筑许可证限制对 2021 年康涅狄格州 Bridgeport 目前的住房库存产生了持久影响。该地区的土地使用限制限制了可以在哪里建造哪些类型的住房，这使得开发商去年很难迅速扩大该地区新建筑房屋的数量。因此新建筑的速度是有限的，这代表着新增到市场的新房数量跟不上需求。其他因素，如 Bridgeport 的购买量意外上升、受到 2021 年初创纪录的低利率的刺激，进一步加剧了这个问题。

#12. 洛杉矶

–2021 年 12 月待售房屋库存：6,855 间（比 2020 年 12 月减少 45.8%）

— 比 2021 年 7 月减少 51.3%

–2021 年 12 月售出的房屋：6,799

– 售出房屋的销售中位数：$835,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：35

早在 2021 年之前，洛杉矶就存在住房短缺问题，但去年可供出售的库存率受到重创。缺乏新房建设是住房紧缩的关键原因，因为面临更高的建筑材料成本和缓慢的供应链问题的建筑商，无法建造足够的房屋来满足需求。其他问题，如缺乏可供开发的土地以及租金和购买价格的飙升，使洛杉矶的房屋库存在 2021 年急剧下降。

#11. Raleigh （北卡罗来纳州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：2,037（比 2020 年 12 月减少 47.0%）

— 比 2021 年 7 月减少 41.6%

–2021 年 12 月售出的房屋：2,345

– 已售房屋销售价格中位数：$395,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：34

北卡罗来纳州 Raleigh 市并没有逃过去年导致新房建设成本大幅上升的供应链问题，这使该地区待售房屋库存的可用性产生了重大影响。由于该地区技术公司和大学的数量众多，Raleigh 被称为研究三角，是房屋猎人的热门市场，但对新房的需求远远超过供应。租房短缺和房价飙升也使 Raleigh 居民难以搬家并仍然留在该地区，使市场更加有限。

#10. Fort Lauderdale （佛罗里达州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：5,935 间（比 2020 年 12 月减少 47.5%）

— 比 2021 年 7 月减少 31.5%

–2021 年 12 月售出的房屋：3,271

– 售出房屋的销售中位数：$365,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：48

与迈阿密一样，佛罗里达州 Fort Lauderdale 市在整个 2021 年都有大量的买家涌入该地区。随着买家涌入佛罗里达州南部城市，现有的房屋库存已经耗尽——该地区新建房屋的低迷率只会加剧这个问题。该地区缺乏新建房屋是由于多个问题造成的，包括缺乏土地开发和高昂的材料成本，这阻碍了建筑商在新开发项目上破土动工。由于市场上库存很少，房价飙升，以及其他问题，如高租金价格，也使业主无法出售他们现有的房屋，因为他们每月支付的租金风险高于房屋贷款的风险。

#9. 丹佛（科罗拉多州）

– 2021 年 12 月待售房屋库存：1,472 套（比 2020 年 12 月减少 48.1%）

— 比 2021 年 7 月减少 67.6%

–2021 年 12 月售出的房屋：4,625

– 售出房屋销售价格中位数：$540,000

– 房屋在出售前待定天数中位数：7

整个 202 1年，新居民涌入科罗拉多州的各个地区，丹佛也不例外。随着新居民从加州和全国其他地区搬到丹佛，市场的住房库存迅速枯竭。丹佛的新房建设率已经很低，这导致许多人更加感受到紧缩，因为去年住房库存暴跌，价格在过热的市场中飙升。该地区创纪录的房地产投资者数量加剧了问题，因为专业投资者推高了中端和高端住宅市场的价格，这使得个人购房者和首次购房者很难进入市场。

#8. West Palm Beach（佛罗里达州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：5,122 间（比 2020 年 12 月减少 49.7%）

— 比 2021 年 7 月减少 26.2%

–2021 年 12 月售出的房屋：2,996

– 售出房屋销售价格中位数：$390,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：44

与南佛罗里达州其他地区一样，West Palm Beach 没有足够的土地可供开发，这对整个 2021 年该地区的可用住房库存产生了重大影响。土地的缺乏，加上其他问题，如高昂的建筑材料成本，减缓了 West Palm Beach 的建设。而且随着买家涌入佛罗里达州的城市，现有的房屋库存已经耗尽——这导致房屋和租金价格大幅上涨。反过来，许多 West Palm Beach 的房主对出售房屋持谨慎态度，因为新房购买会很昂贵。因此，去年 West Palm Beach 已经很低的房屋库存率甚至下降得更低。

#7. 坦帕（佛罗里达州）

– 2021 年 12 月待售房屋库存：3,684 套（比 2020 年 12 月减少 50.6%）

— 比 2021 年 7 月减少 40.5%

–2021 年 12 月售出的房屋：6,361

– 售出房屋的中位数销售价格：$338,000

– 房屋在出售前待定天数中位数：11

与佛罗里达州南部的其他地区不同，坦帕有足够的土地来建造房屋，但去年出现的全球供应链问题阻碍了开发工作。去年木材短缺和高昂的建筑材料成本，阻碍了佛罗里达州坦帕市住房市场新社区的发展；这种延迟代表着新建房屋的速度跟不上坦帕买家需求的上升。反过来，新房和现有房屋的价格以及区域租金飙升，进一步加剧了缺乏待售房屋的问题。

#6. 圣地亚哥

–2021 年 12 月待售房屋库存：1,279 间（比 2020 年 12 月减少 54.9%）

— 比 2021 年 7 月减少 66.8%

–2021 年 12 月售出的房屋：3,118

– 售出房屋的中位数销售价格：$775,000

– 房屋在出售前待定天数中位数：12

当谈到可以开发用于新住房的土地时，圣地亚哥只有非常有限的土地——这对 2021 年的住房库存下降产生了重大影响。再加上供应链问题推高了建筑材料的成本，使得开发商很难向圣地亚哥市场增加大量新的住房库存；多户住宅物业的短缺也加剧了这个问题。而且与全国许多其他地区一样，圣地亚哥的房主去年也不愿出售他们的房屋，因为在该地区找到租房或购房既昂贵又困难。

#5. Baton Rouge（路易士安那州）

– 2021 年 12 月待售房屋库存：1,014 间（比 2020 年 12 月减少 55.5%）

— 比 2021 年 7 月减少 45.4%

–2021 年 12 月售出的房屋：1,130

– 已售房屋销售价格中位数：$244,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：27

新房建设放缓导致路易士安那州 Baton Rouge 的待售库存在 2021 年大幅下降。自去年以来，买家对 Baton Rouge 的兴趣一直很高，但材料短缺和高昂的建筑价格，以及新房建设的普遍放缓，代表着这个城市的需求远远超过供应。反过来，买家之间的竞争激烈、房价飙升，这使得房主无法出售他们的房产，因为他们在出售自己的房屋后很难找到租房或购房。

#4. 奥兰多（佛罗里达州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：2,917 间（比 2020 年 12 月减少 59.0%）

— 比 2021 年 7 月减少 43.4%

–2021 年 12 月售出的房屋：4,440

– 已售房屋销售价格中位数：$356,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：13

佛罗里达州奥兰多拥有几个游乐园和美国最大的会议中心之一，是该州最大的城市之一，吸引了许多购房者。然而整个 2021 年，奥兰多的房屋建设都受到了阻碍，这对可用的住房市场库存产生了重大影响。与全国许多市场一样，材料和工作力短缺的问题使建筑商很难在收支平衡或销售利润的同时保持房价负担得起；这导致房屋建设在买家需求处于高位时增长缓慢。现有房屋的缺乏使奥兰多的房地产情况变得更加复杂，因为房主在房屋出售后无法找到足够和负担得起的住房。

#3. Anaheim（加州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：1,651 间（比 2020 年 12 月减少 61.7%）

— 比 2021 年 7 月减少 64.1%

–2021 年 12 月售出的房屋：2,482

– 售出房屋的中位数销售价格：$940,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：31

加州 Anaheim 可用于开发的土地数量有限，对 2021 年该地区的住房市场产生了重大影响。在这个人口稠密的城市中没有足够的土地选择，开发商去年增加了很少的房屋。更复杂的问题是 2021 年在全球范围内的供应链问题，这些类型的问题导致材料成本迅速上升，供应短缺进一步减缓了新房建设的前景。再加上 Anaheim 新一轮涌入的投资者和买家，使购房需求居高不下，可用库存也很低。

#2. North Port（佛罗里达州）

–2021 年 12 月待售房屋库存：1,327 间（比 2020 年 12 月减少 63.7%）

— 比 2021 年 7 月减少 30.9%

–2021 年 12 月售出的房屋：2,304

– 售出房屋的销售中位数：$417,000

– 房屋在出售前待定天数中位数：9

2021 年，买家涌向佛罗里达州的各个地区，North Port 也不例外。去年买家的突然涌入耗尽了现有的住房库存，该地区的低住房开发率对住房库存的帮助不够。这个地区长期以来一直吸引着退休人员和避冬的人，这代表着北港有高度集中的的渡假屋和短期租赁。业主经营这些出租物业是为了收入，这使得他们不愿意出售这些物业。此外，去年退休人员和老年居民的新涌入进一步耗尽了 North Port 的住房库存。

#1. Naples（佛罗里达）

– 2021 年 12 月待售房屋库存：1,027 间（比 2020 年 12 月减少 67.4%）

— 比 2021 年 7 月减少 25.7%

–2021 年 12 月售出的房屋：1,178

– 所售房屋的销售中位数：$550,000

– 房屋在出售前待定的平均天数：16

2021 年，佛罗里达州 Naples 市场的建筑供应严重短缺，这大大的导致了该地区的住房库存短缺。买家去年成群结队的涌向佛罗里达州西南部地区，由于无法获得负担得起的可用建筑材料，建筑商无法缩小新建房屋供应与买家需求之间的差距。去年 Naples 现有房屋的需求也远远超过了供应，这推高了房价。

办房贷重贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，七成屋主 Refinance 房贷可直接获利

目前房屋贷款利率仍然位于历史低位，对潜在买房者和已经贷款买房的人来说仍是好消息，已经贷款买房的可以趁机做 refinance，如下图免费分析工具可以选择所居住州的 Refinance 公司推荐。各家 Refinance 给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。