根据Bankrate的《住房可负担性报告》，83%想买房却还在租房的美国人，都把钱的问题列为首要原因，比如收入不够、房价太高、付不起首付。那么问题来了：未来是房价会降，还是利率会降？到底哪个对买房更关键呢？
1. 房价vs.利率，哪个更重要？在比较房价和利率时，很容易把注意力集中在挂牌金额上，毕竟这是你第一眼就会看到的数字。但真正影响你未来几十年的，其实是贷款利率。根据NAR的数据，2025年7月全美房屋中位价为$422,400。
在上面的例子中，利率降0.5%，月供少$109。房价降 1%，月供只少$21。再来看一个更加夸张的对比👇
即便房价跌了5%，利率不变，月供还是比利率低1%的情况更贵。
2. 利率会跌吗？好消息是，利率已经从年初的高于7%，降到8月的6.64%。更好的消息是，预测显示还会继续降。
密歇根州Cornerstone Financial Services的高级贷款专员Darren Tooley表示，“几乎所有的房贷预测都认为，从现在到今年年底，房贷利率都会下降，并且会持续到明年。不过目前并没有明确共识，利率会降到什么程度、速度有多快”。
Fannie Mae的最新预测认为，30年期房贷利率到2026年底将降至6.1%；而MBA则更保守，预计明年利率将维持在6.5%。
利率下降固然能降低借贷成本，但也会带来新的挑战。Churchill Mortgage的房贷专家Evan Luchaco说，“我认为随着利率继续下降，大众会重新关注房地产市场。需求上升意味着竞争加剧，而这往往会推动房价上涨”。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
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*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
4. 改善信用分数的小贴士
想拿到最低利率，信用分数越高越好，比如740分以上往往能拿到最优利率。除了改正信用报告上的错误，这些方法也能帮你加分：
每月按时还款：逾期或拖欠还款会严重影响信用分
尽量还清信用卡余额：信用利用率占FICO评分的30%，保持利用率低于30%是加分项。
避免频繁开设或关闭帐户：开设新帐户会涉及另一项严格的信用检查，关闭老帐户会影响信用利用率。
考虑成为亲属的信用卡附属用户：但前提是对方的信用记录很优秀
3. 房价有可能下降吗？房价的问题就没那么简单了。历史上，房价通常是一路上涨，只有在极端情况或经济不稳定时期，比如2008年的房市危机才会下跌。虽然Zillow最新预测显示，今年年底房价将小幅下降0.9%，但各地的情况会截然不同。
Tooley表示，“过去五年房价创纪录的上涨，但有些地区已经涨得远超承受力。在这些过热市场，付款压力让需求减少，所以价格逻辑上会趋于平稳，甚至在短期内出现下跌”。
事实上，很多地方已经出现了小幅回落。根据Redfin的数据，佛州Jacksonville今年7月的房价中位数同比下降2.3%，Atlanta过去一年房价中位数下跌8.8%。
如果你觉得自己已经在经济上做好准备，可以开始看房，不妨先和本地房产经纪人聊聊，他们通常很清楚卖家是否更愿意议价，以及近期是否有更多房源出现降价。
4. 为什么现在买房这么难？是什么影响了住房负担能力？最大的因素就是经济学最基本的原理：供需关系。根据Zillow的最新分析，美国目前有470万的住房缺口。想买房的人远多于市场上可供出售的房子，价格自然一路走高。
不过，房源短缺并不是唯一原因，还有几个关键因素：
疫情：虽然疫情已经过去，但当时的超低利率推动了全国范围内的房价暴涨。根据人口普查局和住房与城市发展部的数据，从2020年第二季度到2022年底，房价中位数上涨了近40%。
通胀：美联储虽然不能直接设置房贷利率，但政策对借贷成本有巨大影响。为了压制通胀，利率一直偏高，导致买房人要同时面对高挂牌价和高贷款利率的双重压力。
工资涨得慢：几乎所有东西都涨价了，包括房子，但大家的收入却没跟上。美国劳工统计局的最新数据表明，打工人平均周薪仅上涨1.4%。
5. 买房预算该怎么设置？买房一定要先做预算。大多数专家建议遵循“28/36 法则”。28%原则是住房支出（包括贷款本金、利息、房产税和房屋保险）最好不要超过月收入的28%。比如你月收入$7,000，那住房相关开销应控制在$1,960以内。
36%原则是所有债务（房贷、车贷、助学贷款等）加起来，不应超过月收入的36%。这样既能保证生活品质，也能降低债务风险。
6. 怎么才能让买房更轻松？如果你还在纠结要不要现在买房，或是担心财务压力太大的情况下，等一等往往更明智。在此期间，可以通过以下方式提升买房的可负担性：
• 尽量提高信用分：不要只满足于达到贷款最低要求，分数越高越好。优秀信用也就是780 分以上，往往能拿到最低利率，长期来看能帮你省下一大笔利息。
• 寻找首付援助项目：如果你是首次购房者，可以申请一些援助计划来解决首付问题。这样一来，你就能把更多资金用于还清信用卡或其他债务，从而提升整体财务健康。
• 扩大房源选择范围：想想你真正需要的是什么。公寓或联排别墅虽然面积较小，但挂牌价通常比独栋便宜得多。另外，如果你愿意接受需要翻修的房子，虽然要投入装修费，但购房门槛更低，对预算有限的买家更友好。
来源: Bankrate
