准备在2026年夏季来临前买套属于自己的房子？现在正是做计划的好时机。因为截至1月中旬，贷款利率已降至近三年来最低点。目前30年期固定贷款利率大约在6%出头，15年期甚至更低。这意味着你现在入场，不仅每月还款压力更小，还可以在贷款周期内节省一大笔利息支出。
接下来，我们一起看看当前房市情况、信贷审批的新变化，以及买房前要做好的关键准备。
1. 为什么说2026年是买房好时机？
经历了2024、2025年的利率和房价双高波动后，2026年的房市终于开始降温了。30年期固定贷款利率从去年的7.04%降到了6.06%，15年期贷款利率从6.27%降到了5.38%。
这波利率下调，一定程度上要感谢美联储在去年12月的降息决议。PSECU贷款业务主管Jose Pascual在接受采访时表示，“虽然利率下降会在一定程度上改善可负担性，但房价和房源紧张仍会维持激烈竞争。现在开始准备并在时机成熟时锁定好利率的买家，将处于更有利的位置”。
市场预期Freddie Mac和Fannie Mae将购买更多房贷债券，未来利率可能还会更低。但问题来了，你该等到1月26～27号的美联储会议之后再做决定吗？这可能是一场赌博。更理智的做法，是现在就申请贷款预批，找到合适的房子就能迅速出手。
2. 2026年的大新闻：信贷审批规则正在改变
在申请房贷预批时，通常都要进行信用审核。这不仅能反映你过去和现在是否按时还债，还会直接展示你的信用分数。而到了2026年，银行和贷款机构对信用分数的看法正在发生重大变化。
过去，620分左右的FICO信用分数是房贷及格线（适用于传统房贷，即非政府担保，由 Fannie Mae和Freddie Mac制定规则的住房贷款），但从2026年开始，这种单一评分决定资格的机制正逐步被淘汰。
Fannie Mae和Freddie Mac正在推动新的贷款审批标准，不再死盯一个分数，而是从更全面的角度来评估你的信用状况，比如你是否按时缴费（如房租、水电等）、你的负债是否逐渐减少、你是否负责任地管理日常支出。也就是说，你是否是一个长期稳定、可信赖的借款人，比有没有620分更重要了。
不过要注意，虽然Fannie Mae和Freddie Mac取消了强制性的最低分数要求，但很多私人放贷机构仍可自行设置最低信用分门槛，所以信用分仍然会影响你能拿到的贷款利率和条款。
这种变化尤其有利于首次购房者，以及那些信用记录不佳但财务习惯良好的人。比如：每月按时缴房租，但名下没有太多信用卡或贷款帐户的人，在新机制下的信用表现可能比以往好得多。
如果你打算在2026年初买房，这一点很关键：贷款机构将更看重你的整体财务状况，而不只是一个三位数的信用分数。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
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2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
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*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
3. 你最近有认真看过自己的财务情况吗？
虽然现在信用分数对房贷审批的影响变小了，但贷款机构依然会仔细评估你整体的财务状况。Rocket Mortgage的产品开发副总裁Eileen Tu表示，“对于计划在2026年买人生第一套房的人来说，最聪明的做法之一就是提前整理好自己的财务数据”。
Tu建议，有购房计划的人应在年底前考虑参加一次购房者教育课程。这些课程能帮助买家了解购房流程，让你在新一年开始时信心十足地去申请预批。这些课程大多由美国住房与城市发展部认证，内容包括评估自己的财务准备情况、如何制定购房预算、信用分如何影响贷款、如何对比不同贷款方案、如何准备交屋房所需的材料和流程。部分课程还会教你比较不同贷款机构、估算月供、规划买房后的持续开支，如维修费、房屋保险等。
此外，未来的购房者还要认真审视自己的预算，知道每月能负担的合理还款额度。你还需要考虑未来的重大开支，比如育儿费用、学费支出、计划中的新车开销等，这些都会影响你真正能承受的房贷额度。
4.买房前要避开的陷阱
准备申请房贷时，很多人只关注首付金额和每月月供，但别忘了，还有一大堆隐藏费用会影响你是否真的买得起一套房。比如房屋保险、房产税、日常维护与维修费用，这些看不见的支出，往往才是最后压垮预算的关键。
Citadel Credit Union的首席贷款官Michael Desimone表示，“最大的问题，通常来自买家并不了解自己能负担多少。除了首付外，房产税、保险费、交房手续费这些开支可能迅速堆积，轻松超出预算”。
Desimone建议，在申请贷款前，至少提前六个月开始做财务准备，包括免费查看信用记录（可以去AnnualCreditReport.com）、还清或减少债务、降低信用卡使用率保持账单整洁，这样贷款审批时才不会有“惊吓”出现。
很多人忽略了，就算房子本身状况良好，交房后还是可能需要一些小的维修。例如换屋顶、热水器出问题、简单油漆翻新，现在开始准备这些备用金，将来可以有效避免突发的经济压力。
5. 首付一定要20%？
都说没有20%首付就别想买房？别被吓到了！现实是，你完全可以用远低于20%的首付成功买房。首先可以考虑FHA联邦住房管理局的贷款，首付低至3.5%，资格门槛也不高。还有VA退伍军人贷款，如果你符合资格，可以0首付买房，而且利率通常比传统贷款更低。
别一开始就觉得自己没戏，只要你认真准备，买房其实比你想像的要轻松许多。
6. 别再苦苦等待完美时机
在过去的几年里，不少潜在买家一直在等待利率下降或房价回落，结果反而陷入一种怯场状态，迟迟不敢行动。但Rocket Mortgage的副总裁Eileen Tu说的很清楚，“你永远等不到所谓完美的买房时机，利率总是在波动，不妨根据你的财务情况和生活阶段来做决定。如果你在今年找到了一套符合预算与生活方式的房子，不要因为在等利率再降一点而犹豫不决。就算以后利率降了，你也可以选择再融资来调整”。
7. 常见问题答疑
1）2026年房价会跌吗？
不会大跌，但预计涨幅会放缓。尤其在库存紧张的地区，房价依然坚挺。真正的实惠可能来自更低的利率、谈判空间和卖家让利。
2）2026年会不会经济衰退？
暂无明确迹象。经济可能会放缓，但并不意味着房价一定会跌。房市更多取决于库存和利率，而不是宏观经济单一因素。
3）现在入场是不是太早？
相反，现在准备春季下手，是最佳时机。抢在夏季买房热潮前，竞争更小、谈价空间更大。
来源: Finance Yahoo
